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普法天天讲 | 关于房屋买卖合同纠纷的那些事儿
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作者:曹立群  发布时间:2021-05-07 10:50:12 打印 字号: | |

基本案情


鲍某系延庆区甲村村民,其继承了父母遗留在延庆区某处的北房三间半及东、西配房。王某1、宋某原系夫妻(后离婚),二人均非甲村村民。2010年鲍某与王某1、宋某达成房屋买卖协议,王某1、宋某以11.5万元的价格购买了鲍某的该房屋,后王某1、宋某将该院中的东、西配房拆除后新建北房三间。

2011年8月21日,王某1、宋某再将该处房屋及其新建房屋以34.8万元的价格卖与王某2,王某2亦非甲村集体经济组织成员。王某2购买了该房屋后再增建了东、西配房。2019年5月5日,鲍某诉至法院,请求法院确认其与王某1、宋某及王某1、宋某与王某2签订的买卖协议均无效,并要求王某2退还全部房屋,同时要求王某1返还该房屋原房照。

本案在审理过程中,王某1、宋某承认双方的房屋买卖协议无效,但称已将房屋卖与王某2,且房照亦一并交付,因此表示无法返还;王某2请求法院确认协议效力,并称原房照已经遗失,同时其表示如认定买卖协议无效,则反诉要求鲍某、王某1、宋某共同返还购房款并赔偿其经济损失;为此其申请对现有的全部房屋及附属设施进行估价,经房地产评估事务所有限公司进行评估,明确其房屋重置成新价及装修、设备及附属物价值共计29万余元,但对区位补偿价因无现行标准故未予评估;对此鲍某及王某1、宋某无异议,王某2认为评估价值过低,因此反诉要求鲍某、王某1、宋某共同返还其购房款34.8万元并支付利息,同时要求鲍某、王某1、宋某共同赔偿其房屋增值损失20万元;对此鲍某同意按评估价格返还房价款,但不同意赔偿其他损失;王某1、宋某拒绝返还房价款,亦不同意赔偿王某2经济损失;为此双方不能协商解决。

法院最终判决鲍某与王某1、宋某及王某1、宋某与王某2签订的关于某处的房屋买卖协议均无效;王某2于规定时间内将全部房屋及院落腾退给鲍某;鲍某给付王某2房屋及附属物折价款。



裁判理由


农民集体所有的土地的使用权不得出让或转让;违反法律、行政法规的强制性规定的合同不具有法律效力;合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,各自承担相应的责任。

本案王某1、宋某、王某2均非延庆区甲村集体经济组织成员,但其通过购买鲍某房屋的形式可能取得鲍某房屋所在宅基地的使用权,而农村宅基地属于农民集体所有土地,因此其行为违反了法律规定,属于无效。现鲍某请求确认其与王某1、宋某及王某1、宋某与王某2所签订的房屋买卖协议无效,并要求王某2返还房屋,本院应予支持;但其主张老房照返还,因王某2表明已经遗失,故返还已不可能,故不予支持。

关于王某2反诉要求鲍某、王某1、宋某共同退还房价款的请求,因现全部房屋及附属物应退还给鲍某,鲍某对原房屋及王某1、宋某和王某2所建房屋构成了实际利益取得,因此其应当补偿王某2相应的对价,该对价即为现房屋及附属物的评估价。虽然经评估现全部房屋重置成新价及装修和附属物价值低于王某1、宋某实际获得的购房款,但鉴于该房屋的区位补偿价尚未评估,因此是否需王某1、宋某承担差额补偿责任及补偿金额尚无法确定,故本案暂不作处理,应由鲍某先行承担房屋重置成新价和装修及附属物补偿责任,而区位补偿价待可以评估后由王某2另行主张。关于王某2主张的购房款利息及房屋增值补偿,没有法律依据,法院不予支持。


案例注解

城镇居民购买农村房屋的合同效力问题

及确认无效后的返还问题


违反法律、行政法规强制性规定的合同,应为无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,不允许转让。违反法律、行政法规的强制性规定的合同不具有法律效力;合同无效的,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,各自承担相应的责任。买房人非该村集体经济组织成员,但其通过购买该村村民房屋的形式可能取得村民房屋所在宅基地的使用权,而农村宅基地属于农民集体所有土地,因此其行为违反了法律规定,属于无效。

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,不允许转让。在房地一体的格局下,买房人与卖房人所签订的房屋买卖协议必然涉及房屋所属的宅基地的转让,而买房人均非该村集体经济组织成员,故上述房屋买卖协议均违反了法律的强制性规定,应为无效。关于买房人反诉要求卖房人退还房价款的请求,因现全部房屋及附属物应退还给卖房人,卖房人对原房屋及买房人所建房屋构成了实际利益取得,因此其应当补偿买房人相应的对价,该对价即为现房屋及附属物的评估价。

在本案中,虽然经评估现全部房屋重置成新价及装修和附属物价值低于王某1、宋某实际获得的购房款,但鉴于该房屋的区位补偿价尚未评估,因此是否需王某1、宋某承担差额补偿责任及补偿金额尚无法确定,故本案暂不作处理,应由卖房人鲍某先行承担房屋重置成新价和装修及附属物补偿责任,而区位补偿价待可以评估后由买房人王某2另行主张。



 
责任编辑:林益涵